饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中Medical staff可数吗，stuff介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过Medical staff可数吗，stuff程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信(xìMedical staff可数吗，stuffn)息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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