万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)紫菜是不是海鲜房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其紫菜是不是海鲜他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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