5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒ我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日u)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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