导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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