导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前(qián)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会充电宝100wh等于多少毫安进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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