导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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