其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月312020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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