导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

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　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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