文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住两斤大概有多重参照物，2斤有多重？房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)两斤大概有多重参照物，2斤有多重？管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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