5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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