导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因(yī九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示n)户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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