“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的(de)系(xì)统(tǒng)性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标(biāo)的(de)转移。上(shàng)海利檀投(tóu中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到(dào)了最底(dǐ)部(bù)，而且是反复地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足(zú)以下三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关(guān)注一下今年房地产(chǎn)的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实(shí)银行(xíng)的(de)信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要资金来源来(lái)自新盘(pán)的(de)销售。但(dàn)今(jīn)年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些有国企背景的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在销售，还是(shì)融资等各个(gè)方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本(běn)市场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企股价大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022会(huì)特别重视(shì)企业的(de)成本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是(shì)不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成(chéng)本是(shì)否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房(fáng)企的(de)综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的(de)是(shì)，能够(gòu)同(tóng)时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便(biàn)是(shì)在国央企(qǐ)中，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的(de)国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健康的仍(réng)是少数。而(ér)更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始大(dà)举(jǔ)扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场(chǎng)，以及(jí)过于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置的一家(jiā)房企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续(xù)4年(nián)的(de)净借(jiè)贷比例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明(míng)显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进(jìn)行大(dà)举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它(tā)本身储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在(zài)一(yī)线城市，另外一(yī)半也主要集中在强(qiáng)二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的(de)扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但出手的(de)章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三(sān)道(dào)红(hóng)线”对房(fáng)企的(de)净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司(sī)净(jìng)负债率提高到一(yī)个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一(yī)筛选标(biāo)准来看国央企与民(mín)营房企(qǐ)，但在(zài)各(gè)维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资(zī)成本(běn)更低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民(mín)营(yíng)房企，机(jī)构更加看(kàn)好国央(yāng)企，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机(jī)构(gòu)的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回报(bào)灵活配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基(jī)金(jīn)一一六(liù)组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在一(yī)定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州本(běn)土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表(biǎo)现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母(mǔ)净利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七(qī)成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储(chǔ)补充(chōng)同样较(jiào)为积极(jí)，根(gēn)据诸(zhū)葛(gé)找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居(jū)杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的(de)较突(tū)出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排(pái)名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集(jí)团股(gǔ)价(jià)翻(fān)了超一(yī)倍(bèi)以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地(dì)产开(kāi)发环(huán)节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足(zú)导致上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻(xún)觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)行业在进(jìn)入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规模(mó)越来越大，随(suí)着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说(shuō)明(míng)了这一点(diǎn)，在新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却(què)一(yī)直都很好。对(duì)于地产产业(yè)链，我们(men)相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分(fēn)中(zhōng)相关(guān)赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都是价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时(shí)重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一(yī)时间段(duàn)，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还是归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报均(jūn)增(zēng)加(jiā)了持(chí)股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三(sān)只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在香港上市(shì)，如何选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价(jià)的(de)公司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人(rén)员成本的(de)年度增(zēng)长，不过服(fú)务(wù)没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难(nán)度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的(de)服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

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