文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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