文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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