文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不昆明市属于几线城市，云南最好三个城市再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的2昆明市属于几线城市，云南最好三个城市0％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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