OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)没带罩子让捏了一节课感受启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)没带罩子让捏了一节课感受短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的(de)大租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的(de)资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前(没带罩子让捏了一节课感受qián)在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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