饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格1亿等于多少万越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确(què)具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合(hé)措1亿等于多少万施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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