5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gè八哥鸟寿命是多少年ng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(s八哥鸟寿命是多少年hù)两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于(八哥鸟寿命是多少年yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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