饱受争(zhēng)议的二手房交(氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地产氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(f氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因áng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协(xié)商同意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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