近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(m不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语ù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语