导读

　清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢