“现在的房地产很(hěn)难(nán)再出现像过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，房地(dì)产行业分化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无(wú)论是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产(chǎn)个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天，标的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国(guó)资(zī)背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产的开发(fā)资金来源，可(kě)以发现，其实银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要(yào)资金来源来自新盘(pán)的销售。但今年新(xīn)房的(de)销售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银(yín)行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要(yào)还是那(nà)些(xiē)有国企背景的(de)房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了一个(gè)很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个(gè)方(fāng)面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大(dà)多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重(zhòng)视企业的成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的；融资成(chéng)本是(shì)否是行业内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是业内最低的(de)；这些(xiē)都是我们看(kàn)重(zhòng)的一(yī)家房(fáng)企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能(néng)够同时(shí)满足上述条(tiáo)件(jiàn)的(de)房企并不多。即便(biàn)是(shì)在国央企中，仍有部(bù)分房企(qǐ)出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光(guā画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东ng)明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特(tè)色的(de)国央企房(fáng)企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国央企的(de)资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛(chí)有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于(yú)激(jī)进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企(qǐ)进行举(jǔ)例(lì)，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明(míng)显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现(xiàn)了快速的开盘(pán)利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的(de)楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业(yè)就符(fú)合“最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”的特(tè)点。一方(fāng)面，在于它本身储备了(le)很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是(shì)有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度(dù)让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手，但出(chū)手的(de)章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如(rú)何来衡(héng)量一家房企的扩张(zhāng)速度是(shì)否激(jī)进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企的(de)净负债率要(yào)求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释，当前(qián)房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提(tí)高(gāo)到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地(dì)较积(jī)极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持续居(jū)高(gāo)不下，在(zài)2020年(nián)至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地(dì)控制了公司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房企，但在各(gè)维(wéi)度的(de)实(shí)际表现上(shàng)，国央(yāng)企(qǐ)确(què)实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本(běn)更低，融(róng)资渠道也(yě)更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具(jù)有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房企，机(jī)构更加看好(hǎo)国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有少数民营房企同(tóng)样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了(le)“中国(guó)工商银(yín)行(xíng)股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵(líng)活(huó)配置混合型证券投(tóu)资(zī)基(jī)金”“全国社保基(jī)金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资(zī)产管(guǎn)理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时(shí)间，房地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房企(qǐ)的(de)滨江集团(tuán)仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售规模、新(xīn)增土储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的(de)战略布局关系(xì)密切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成(chéng)营收来(lái)自(zì)杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六成。近三(sān)年(nián)持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同(tóng)样较(jiào)为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳居杭(háng)州的本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排(pái)名已冲(chōng)进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的集中(zhōng)调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公(gōng)司于5月(yuè)10日(rì)接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调(diào)研。

　　产业(yè)链(liàn)布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息息(xī)相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的(de)家装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也(yě)会越来(lái)越(yuè)多。美国过去的数据充分说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对(duì)于地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关的行业画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位的(de)都是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富(fù)安娜(nà)和水星(xīng)家(jiā)纺，特别(bié)是前者在月线连收(shōu)七根(gēn)阳(yáng)线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报(bào)的十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，能够发(fā)现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价(jià)值派(pài)基(jī)金经(jīng)理曹名(míng)长在(zài)管的产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产业(yè)链股票还(hái)有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年(nián)曾经风(fēng)光一(yī)时的(de)家居(jū)板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东(bǎn)块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的(de)是(shì)志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同(tóng)比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具(jù)，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优(yōu)选和(hé)广(guǎng)发安宏(hóng)回报(bào)均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这两只产品也(yě)成为志邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意(yì)思(sī)的是，他似(shì)乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不(bù)过这(zhè)类(lèi)标的(de)大多(duō)在(zài)香港上(shàng)市，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中(zhōng)高(gāo)端楼盘(pán)占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮(lún)合(hé)同周期(qī)还(hái)能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提价(jià)的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固(gù)定人(rén)员成本的年度(dù)增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特别好，客(kè)户(hù)没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是(shì)非(fēi)常大的。但是(shì)该公司能(néng)在业内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和(hé)比较好的(de)服(fú)务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

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