文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗