导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xín三公里是多少米，三公里是多少米g)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9三公里是多少米，三公里是多少米755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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