饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fán睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面g)地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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