近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称。

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