近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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