OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜老资(zī)产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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