OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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