文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de拙荆是什么意思，拙荆是什么意思)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)拙荆是什么意思，拙荆是什么意思发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。拙荆是什么意思，拙荆是什么意思>

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。