文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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