镇关西是谁，镇关西是谁打死的

　　近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金镇关西是谁，镇关西是谁打死的也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs镇关西是谁，镇关西是谁打死的二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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