饱受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合(hé)措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细(爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语xì)则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费(fèi)用，房爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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