导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(z乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗ēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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