近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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