“现在的(de)房(fáng)地产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度从板块向(xiàng)单(dān)个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经(jīng)双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了(le)底部，再往下(xià)的(de)空(kōng)间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年(nián)房地产的开发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给(gěi)房(fáng)企贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的(de)销售。但(dàn)今年新房的(de)销售(shòu)情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一下，哪些房(fáng)企能(néng)从银(yín)行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背(bèi)景的房(fáng)企，民营房(fáng)企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出现了(le)一个很(hěn)明显的(de)分化，无论是在销售(shòu)，还是融资(zī)等各个方(fāng)面都非(fēi)常明(míng)显。现(xiàn)随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么在有国资背景的房(fáng)企在资(zī)本市(shì)场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景的民(mín)营房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)内，我们(men)的逻(luó)辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们会特别(bié)重视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是(shì)行业(yè)内最高的；融资成(chéng)本是否是行业(yè)内最低的；建安(ān)成本(běn)是(shì)否也是业内最低的(de)；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出(chū)现了(le)“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京投发(fā)展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便(biàn)是(shì)有着(zhe)较稳健(jiàn)特色(sè)的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康的(de)仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一(yī)步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度(dù)的张(zhāng)弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年(nián)的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完全(quán)没(méi)有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其开始在一线城(chéng)市(shì)进行大(dà)举拿地(dì)，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三分之(zhī)一(yī)。与此同时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市(sh随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么ì)。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身(shēn)储备了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市(shì)，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面，它(tā)的(de)扩张是(shì)有(yǒu)节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩(kuò)张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出(chū)手的(de)章(zhāng)法仍要(yào)小心(xīn)，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年(nián)市场没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过(guò)于快速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率要求不(bù)得高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前房(fáng)地产行业的复苏速度并(bìng)没(méi)有那么快，所以(yǐ)要规避公司(sī)净负债(zhài)率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积(jī)极的房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标(biāo)准来看国央企与民营房(fáng)企，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国(guó)央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存(cún)在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营房企同样(yàng)受到机(jī)构的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的(de)十大流(liú)通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的(de)持续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系(xì)密(mì)切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近七成(chéng)营(yíng)收(shōu)来(lái)自(zì)杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重(zhòng)只占到(dào)近(jìn)六成(chéng)。近三年持(chí)续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭(háng)州(zhōu)的(de)土储补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产开发(fā)只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被(bèi)看(kàn)好(hǎo)，机构(gòu)寻(xún)觅(mì)个(gè)股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家(jiā)居领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因(yīn)为居(jū)民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也(yě)会(huì)越来越多。美(měi)国过去的(de)数(shù)据(jù)充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装相关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关(guān)赛道(dào)龙(lóng)头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前暂居前两位的(de)都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内，富安(ān)娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价值派(pài)基金经理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉(chén)寂(jì)，不(bù)过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居(jū)。同一时(shí)间(jiān)段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论(lùn)是营(yíng)收还是归(guī)母净利(lì)润，公司(sī)都实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司(sī)的(de)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的(de)广发策略优选和广发安(ān)宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有(yǒu)意思(sī)的(de)是，他似乎对于(yú)定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管理的(de)全部(bù)三(sān)只产品(pǐn)均(jūn)登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也(yě)成为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物(wù)业(yè)股也(yě)越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多(duō)在香(xiāng)港(gǎng)上(shàng)市，如何选择成为难题。对(duì)此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的是(shì)市场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服务(wù)为(wèi)例，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占比是(shì)比(bǐ)较高(gāo)的，每(měi)年到期的合(hé)同里提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为(wèi)物业公司很(hěn)容(róng)易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度(dù)是(shì)非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较(jiào)好的服务是(shì)有(yǒu)关系的(de)。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么