文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(x唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星íng)势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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