“现在的房(fáng)地产很难再(zài)出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关注度从板块向(xiàng)单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地(dì)杀(shā)到了底部(bù)，再(zài)往(wǎng)下的空间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道中进行(xíng)选择，需(xū)要非常小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个基准：有大的(de)国(guó)资(zī)背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的、此前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款的佛教肉莲是什么(de)，房企的(de)主要(yào)资金来源(yuán)来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新(xīn)房的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那(nà)些有国企背(bèi)景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个(gè)行(xíng)业出现了(le)一个(gè)很(hěn)明显的分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国资背景的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对(duì)较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民营(yíng)房企股价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别(bié)重视企(qǐ)业的成本优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本(běn)是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成本是(shì)否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的(de)一(yī)家房企的(de)综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央佛教肉莲是什么(yāng)企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健(jiàn)特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无(wú)疑(yí)又(yòu)进一步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛有度(dù)尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了，其(qí)开(kāi)始在一(yī)线城市进(jìn)行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块也(yě)实(shí)现了快速的(de)开盘利用率，预计(jì)今年会有更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之(zhī)相反，有(yǒu)些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快(kuài)，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么(me)好，可(kě)能会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量一(yī)家房企(qǐ)的(de)扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负(fù)债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要(yào)比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要(yào)求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提(tí)高到(dào)一个比较(jiào)危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房(fáng)企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张速(sù)度与(yǔ)净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同一(yī)筛选标准来看国(guó)央企与民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实(shí)际(jì)表现上，国央企确(què)实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国(guó)央(yāng)企自然而然(rán)就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更(gèng)加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受到机构的(de)青(qīng)睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流通(tōng)股东(dōng)中新进了“中国工商银(yín)行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵(líng)活配置(zhì)混合型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青睐，和(hé)其自身的(de)基本面表(biǎo)现存在一(yī)定关(guān)系。2020年以来(lái)的近三(sān)年(nián)时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍(réng)是表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表现等(děng)多维度(dù)都(dōu)表现了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集(jí)团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营(yíng)收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到(dào)近(jìn)六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的(de)土储补(bǔ)充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭(háng)州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较突出(chū)表现，也让滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股价(jià)翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调(diào)研(yán)。滨江集(jí)团发布公告(gào)表示(shì)，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调(diào)研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的(de)中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业(yè)主要(yào)包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关(guān)，新(xīn)盘(pán)开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的(de)需求(qiú)也(yě)会越(yuè)来越多。美(měi)国过去的数据(jù)充(chōng)分说明(míng)了(le)这(zhè)一(yī)点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的(de)行业(yè)，例(lì)如(rú)消费建(jiàn)材、家(jiā)居(jū)装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金(jīn)人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前(qián)暂居(jū)前两位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛道的(de)公司，它(tā)们分别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活(huó)类(lèi)产品的(de)研发(fā)、设计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自(zì)有品牌(pái)。第(dì)一(yī)季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，能够(gòu)发(fā)现该股(gǔ)早已成为基(jī)金重仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时(shí)重仓的房(fáng)地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光(guāng)一时的家(jiā)居板(bǎn)块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度(dù)沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论是(shì)营收还是(shì)归母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公佛教肉莲是什么司的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报中他(tā)管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的(de)情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游的物业股(gǔ)也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐，不过这类标(biāo)的(de)大(dà)多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希(xī)望挣的是(shì)市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的(de)合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部(bù)分项目(mù)到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮(lún)合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的(de)公(gōng)司(sī)很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安这些固定人员成(chéng)本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那么(me)满意，能(néng)做到(dào)提价难(nán)度是非常大的(de)。但是(shì)该公(gōng)司(sī)能在业内做到到期之(zhī)后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 佛教肉莲是什么