文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石g>在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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