近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

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　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分(f修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句ēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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