近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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