导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中(zhō翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音ng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.6翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音2人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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