万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(b公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表ěn)都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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