导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的rong>

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。