导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗)居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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