5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思)募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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