万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去(q位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念ù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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