近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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