OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权(qu半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次án)益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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