导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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